Grands enjeux environnementaux, pression règlementaire accrue de même que conformité aux normes thermiques et énergétiques en vigueur ont fait apparaître le concept de « valeur verte » ou « green value ». Cette dernière entre en compte dans la valorisation immobilière, à laquelle s’ajoutent les notions de Premium vert et de décote brune ou « brown discounting ».
Augmentation de la valeur vénale
La valeur verte ne considère pas seulement les performances énergétiques du bâti. D’autres paramètres la déterminent également, tels que la durée de son cycle de vie, son recyclage, l’économie de ressources et l’utilisation d’énergie renouvelable.
Ainsi, la valeur verte désigne globalement l’augmentation de la valeur vénale du bien qui est évaluée au moment de la mise en vente, par rapport au prix auquel il pourrait être vendu, suivant la loi de l’offre et de la demande. La valeur vénale est souvent considérée au moment de l’achat d’un bien immobilier, et une valeur verte élevée peut alors bonifier le prix de vente.
On parle ainsi de « valeur nette additionnelle d’un bien immobilier » qui s’obtient grâce à une performance environnementale de qualité. On parle le plus souvent de « valeur verte énergétique » qui s’inscrit désormais parmi les critères de vente.
La considération de l’étiquette énergétique du DPE
C’est plutôt l’étiquette énergie du DPE qui est plus pertinente dans l’évaluation de ce paramètre – sans l’étiquette climat dont l’impact sur la valeur est moins parlant. Les bâtiments classe A et B sont ceux qui présentent une valeur verte énergétique élevée, pouvant par conséquent générer un excellent potentiel de plus-value. Ce qui n’est pas le cas pour les bâtis classés F et G, qui risquent d’être revendus avec de la moins-value. Notons que l’étiquette énergétique doit obligatoirement être mentionnée sur les annonces immobilières, en plus de l’indication « logement très énergivore » pour ces passoires thermiques. En clair, cet indicateur pourrait alors aboutir à une prime dite Premium vert, ou plutôt à une décote du bien, selon le cas.
Premium vert et décote brune (« brown discounting »)
Un logement titré Premium vert tire profit de multiples avantages : la réduction du risque d’obsolescence et de dépréciation, un prix de vente élevé, une meilleure liquidité, un taux d’occupation élevé en cas de mise en location, des loyers de qualité, de même que des vacances locatives moindres, voire inexistants.
Dans le cas inverse, on parle de « décote brune » qui est pénalisante pour le bâti. Nouveaux acheteurs, investisseurs et locataires accordent en effet une importance particulière aux standards environnementaux actuels, qui sont de plus en plus élevés. On parle généralement de décote brune de la valeur immobilière. Cette situation peut cependant être redressée en mettant en place une transition verte et en saisissant les différentes opportunités en matière de création de la valeur, ce que nous allons analyser dans le paragraphe qui suit.
La création de valeur immobilière
Il est question de prendre en compte des critères additionnels, tels que la valeur immatérielle aussi appelée valeur d’usage, via des références non tangibles. Il s’agit des atouts du bâti pour dégager un meilleur confort et bien-être à ses occupants, conjuguant convivialité, atmosphère accueillante et chaleureuse. C’est aussi le cas pour les habitats dont l’emplacement, le plan et l’aménagement sont propices à la relaxation et au repos.
Ainsi, d’autres indicateurs sont pris en compte pour évaluer cette création de valeurs, tels que la qualité de l’air ambiant, l’éco-conception, l’accessibilité, la sécurité, la proximité à toutes les commodités, ou encore l’implantation dans un quartier attrayant.
Par ailleurs, si vous possédez un bien ancien qui répond aux mêmes performances énergétiques que le neuf, vous pouvez davantage en augmenter valeur verte grâce à la mise en valeur de son charme et de son authenticité d’une époque révolue. Il s’agit alors de rénover tout en conservant le cachet de l’ancien afin de préserver ses valeurs historiques et patrimoniales.
Comment augmenter la valeur verte de votre bien ?
Si votre logement est une passoire thermique, songez avant tout à réaliser des travaux de rénovation énergétique qui seront précédés, de préférence, par un DPE. Celui-ci est d’ailleurs obligatoire avant la mise en vente ou la location. C’est un thermicien indépendant qui réalise ce diagnostic et celui-ci vous remet un bilan détaillé afin de vous orienter vers les travaux à réaliser en priorité.
Attention à bien considérer les différentes règlementations et labels en vigueur dans la construction et la rénovation. Ceux-ci en effet ont pour but de qualifier les performances énergétiques et environnementales des logements et de l’ensemble du parc des bâtiments.
On distingue différents labels : ceux sur les matériaux et les produits, ceux sur les constructions et les rénovations proprement dites, ainsi que les labels professionnels des artisans intervenant sur le chantier. C’est aujourd’hui la règlementation environnementale RE 2020 qui entre en vigueur, depuis le 1er janvier 2022. Elle succède à l’ancienne règlementation thermique RT 2012. La RE 2020 s’applique pour les bâtiments qui tendent à produire de l’énergie positive, donnant accès au label BEPOS (bâtiment à énergie positive) pour être classés dans la catégorie des maisons passives, avec une consommation d’énergie primaire de 12 kWh/m²/an. En ce qui concerne l’ancienne RT 2012, le label correspondant est plutôt le BBC 2005, avec une consommation d’énergie primaire de 50 kWh/m²/an. Rappelons que les lois régissant les consommations d’énergie évoluent au fil du temps et ont pour objectif de fixer de nouveaux objectifs de décarbonation du parc des bâtiments
Des objectifs ambitieux pour décarboner le parc des logements
Le résidentiel zéro carbone en 2050 fait partie des objectifs de la stratégie nationale bas carbone pour l’atteinte d’une neutralité carbone d’ici les 30 prochaines années. Il s’agit de convertir les logements en bâtiments BBC au moins, ou en bâtiment à énergie positive (BEPOS) pour atteindre cette consommation énergétique nulle, tandis que les émissions en CO2 seront réduites à plus de 80%. Ce qui nécessite une rénovation d’au moins 60% du parc actuel, objectif encore éloigné par rapport aux réalités actuelles, malgré les différentes actions visant à accélérer la massification de la rénovation énergétique.