Le compte à rebours est déclenché : plus qu’un an pour les propriétaires bailleurs pour réviser à la baisse la consommation énergétique de leur logement énergivore. Une bonne partie des immeubles anciens est en effet concernée par cette obsolescence programmée, puisqu’environ 4.8 millions d’immeubles résidentiels sont classés passoires thermiques en France, et dont l’éligibilité à la mise en location sera bientôt remise en cause. Selon les professionnels de l’immobilier, ce chiffre pourrait même avoir été sous-évalué. En effet, les factures d’énergie ne sont plus les seuls critères d’évaluation, mais aussi la typologie des matériaux et des équipements utilisés (isolation, chauffage, types de fenêtre).
L’impact du nouveau DPE
Avec le nouveau DPE, près de 40% des immeubles vont changer de classe et ce, avec l’apparition des nouvelles valeurs se rapportant à l’émission des gaz à effet de serre. Ainsi, 800 000 logements basculeront en indécence, dans la mesure où ils se servent du fioul ou du gaz pour leur chauffage. En effet, avec ce nouveau DPE, 46% de logements ayant préalablement été exclus de la classe F et G deviennent indécents du point de vue environnemental.
Des risques de désinvestissement dans le parc privé des logements ?
La pression sur la rénovation des logements anciens se fait ressentir, en considérant les différentes contraintes engendrant des coûts élevés, malgré les aides financières à disposition. Rappelons que pour 2022, de nouveaux dispositifs entrent en scène pour étayer ceux déjà déployés antérieurement : MaPrimeRénov Sérénité et le Prêt Avance Rénovation.
Ainsi, les risques de désinvestissement dans le parc privé des logements anciens sont à craindre. L’achat dans le neuf apparaît comme étant la seule alternative pour se lancer dans l’investissement locatif résidentiel. Pourtant, le prix à l’achat n’est pas à la portée de tous les portefeuilles, en raison des coûts élevés des matériaux et équipements écologiques pour répondre aux exigences de la nouvelle règlementation environnementale RE 2020. Compte tenu de cette demande plus marquée par rapport à l’offre, le prix du m² pourrait davantage connaître une hausse pour les logements neufs.
Toujours est-il que les passoires thermiques demeurent source d’inconfort pour les occupants, avec près de 15% de ces derniers qui ont froid dans leur logement en hiver et qui doivent s’acquitter d’une facture d’énergie extrêmement élevée. Par ailleurs, en cas de revente, ces logements énergivores peuvent faire face à une plus importante illiquidité avec la nouvelle mesure imposant la mention de l’étiquette énergie sur les annonces immobilières, en plus de l’indication : « logement à consommation énergétique excessive ». À cela s’ajoutent les risques de moins-value puisque le bien perd de sa valeur avec les négociations du prix de vente qui pourraient être enclenchées en défaveur du propriétaire vendeur.
Rappel sur les nouvelles mesures votées par décret pour les logements F et G
La mention de consommation excessive (comme mentionné plus haut) dans les annonces immobilières et sur le bail locatif entre en vigueur à compter du 1er janvier 2022. L’audit énergétique avant-vente est obligatoire à partir du 1er août 2022. L’interdiction d’indexation en cours de bail sera applicable à partir du 25 août 2022, de même que le gel du loyer entre deux locataires. Quant à l’interdiction de mise en location, elle est planifiée comme suit :
- À compter du 1er janvier 2023 pour les logements G qui consomment plus de 450 kWh/m²/an
- À compter du 1er janvier 2025 pour les logements G qui consomment entre 420 et 450 kWh/m²/an
- À compter du 1er janvier 2028 pour les logements classés F
À titre de rappel, voici également les mesures applicables à tous les logements, quelle que soit leur classe (A à G) :
- Le DPE opposable par le locataire est entré en vigueur depuis le 1er juillet 2021
- L’obligation de refaire le DPE s’applique à compter du 1er décembre 2023 pour les logements dont ce diagnostic est antérieur au 1er janvier 2018, et à compter du 1er décembre 2025 pour un DPE ayant été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
Rappelons aussi que l’installation d’équipements neufs fonctionnant au fioul et au gaz n’est plus autorisée à compter de 2022.
Les maisons construites avant 1919 sont des passoires thermiques
Si le logement a été construit avant 1919, sa consommation énergétique est extrêmement élevée en raison des matériaux de construction utilisés et du mode de chauffage ancien, très énergivore et responsable d’une importante émission en gaz à effet de serre. De plus, l’absence de décret sur la règlementation thermique française s’est étendue sur plusieurs décennies. En effet, le premier décret n’est paru que le 10 avril 1974, avec l’obligation de l’installation d’isolants thermiques pour toutes les constructions neuves. La première règlementation thermique RT 1974 imposait aussi le réglage automatique des installations de chauffage.
Voici d’ailleurs la répartition des logements énergivore en considération de leur date de construction :
- Avant 1919 : 35%
- Entre 1919 et 1948 : 19.8%
- Entre 1949 et 1974 : 26.4%
- Entre 1975 et 1968 : 13.9%
- Entre 1989 et 2000 : 3.4%
- Entre 2001 et 2018 : 1.5%
Les trois départements à forte concentration de passoires thermiques
C’est dans le Cantal, en région Auvergne-Rhône-Alpes, que l’on enregistre une forte concentration de logements énergivores (47% du parc des résidences). Au second rang : le département de la Creuse, en Nouvelle-Aquitaine (44%), puis le département de la Nièvre, en Bourgogne-Franche-Comté (41%) en troisième position.
Actions à mettre en œuvre afin de sortir de l’indécence énergétique
La première étape est avant tout la réalisation d’un audit énergétique qui sera pris en main par un thermicien. Le but est de collecter les informations sur la consommation exacte du logement, et qui pourra être comparée avec les nouvelles performances une fois la rénovation achevée. Ces dernières seront d’ailleurs exigées pour avoir accès à certaines aides financières (par exemple, un gain énergétique minimal de 30% est requis dans la majorité des cas). Cet audit énergétique est complémentaire au DPE.
Le thermicien publie ensuite un rapport d’audit préconisant les travaux à mettre en œuvre. Il peut s’agir de travaux d’isolation thermique, d’installation d’un système de ventilation mécanique et de la pose d’équipements de chauffage fonctionnant à l’énergie renouvelable. Le remplacement des menuiseries simple vitrage par du double, voire du triple vitrage peut aussi être préconisé. À noter que seuls les logements rénovés par des prestataires RGE sont éligibles aux aides financières publiques et celles des collectivités territoriales.